Partes Comuns

Partes Comuns nos Condomínios

As partes comuns são elementos centrais na vida em condomínio, ainda que muitas vezes passem despercebidas no quotidiano dos moradores. Desde as escadas até aos telhados, passando pelos corredores, garagens e jardins, estas áreas partilhadas são essenciais para o funcionamento harmonioso dos edifícios em regime de propriedade horizontal. No entanto, a sua gestão levanta frequentemente dúvidas e conflitos, especialmente no que toca à responsabilidade pela manutenção, ao pagamento de despesas e à realização de obras.

Este artigo tem como objetivo esclarecer tudo o que precisas de saber sobre as partes comuns: o que são, como são definidas legalmente, quem é responsável pela sua conservação e como evitar problemas na sua utilização. Se vives num condomínio ou estás a pensar comprar um imóvel neste regime, este guia é para ti.

Definição Legal

Conceito segundo o Código Civil

A definição de partes comuns está prevista no Código Civil português, no artigo 1421.º, que descreve como sendo todas as áreas do prédio que não pertencem exclusivamente a nenhum condómino. Trata-se de espaços destinados ao uso comum de todos os proprietários das frações autónomas do edifício. A lei é clara ao listar exemplos típicos destas zonas, como os alicerces, telhado, escadas, entradas e instalações gerais.

Diferença entre partes comuns e propriedade exclusiva

É fundamental distinguir entre as partes comuns e os espaços de propriedade exclusiva. Estes últimos correspondem às frações autónomas (apartamentos, lojas, escritórios, etc.) de cada condómino, sobre as quais existe direito de uso e fruição exclusivo. As partes comuns, pelo contrário, devem estar acessíveis a todos, não podendo ser alteradas nem ocupadas de forma individual sem autorização.

Exemplos práticos em edifícios residenciais

Alguns exemplos concretos de partes comuns em edifícios residenciais incluem:

• Hall de entrada e escadas de acesso aos pisos

• Caixa do elevador e o próprio elevador

• Telhado, fachadas e muros exteriores

• Tubagens e canalizações gerais

• Áreas ajardinadas ou recreativas

• Zonas técnicas como salas de contadores

Saber identificar estas áreas é essencial para entender os direitos e deveres associados à vida em condomínio.

Tipos Mais Comuns

Escadas, elevadores e corredores

As zonas de circulação vertical e horizontal, como as escadas, os elevadores e os corredores, são talvez as partes comuns mais evidentes. Garantem o acesso às diferentes frações e devem estar sempre em boas condições de limpeza, segurança e acessibilidade.

Telhados, fachadas e fundações

Embora não sejam visíveis no dia-a-dia, o telhado, as fachadas e as fundações do edifício são vitais para a sua estabilidade e proteção. A manutenção preventiva destas estruturas evita infiltrações, fissuras e outros problemas que podem comprometer o valor do imóvel.

Garagens e parques de estacionamento

As garagens podem ter lugares de estacionamento atribuídos a cada fração, mas os acessos, rampas e portões automáticos são considerados partes comuns, sendo responsabilidade de todos os condóminos assegurar o seu funcionamento e segurança.

Jardins e áreas de lazer

Espaços como jardins, parques infantis, salas de convívio ou piscinas, quando existentes, são também partes comuns. O seu uso pode estar sujeito a regras definidas em regulamento interno, de forma a garantir o respeito e a preservação dos mesmos.

Responsabilidades dos Condóminos

Deveres de conservação e manutenção

Todos os condóminos têm o dever de contribuir para a conservação das partes comuns. Isto inclui a manutenção regular, a reparação de danos e a prevenção de situações de risco. Mesmo que um condómino não utilize determinada área comum, como o elevador ou o jardim, continua a ter obrigações legais e financeiras relativamente à sua preservação.

Uso adequado e respeito mútuo

A utilização das partes comuns deve ser feita de forma responsável, respeitando os direitos dos outros moradores. É proibido obstruir passagens, armazenar objetos pessoais em corredores ou fazer ruído excessivo em áreas partilhadas. O bom senso e o civismo são essenciais para uma convivência pacífica.

Participação nas despesas

As despesas com as partes comuns são divididas entre todos os condóminos, geralmente de forma proporcional ao valor da respetiva fração. A fórmula de cálculo pode ser ajustada por convenção de condomínio, desde que haja consenso entre os proprietários.

Gestão das Partes Comuns

Papel do administrador do condomínio

O administrador do condomínio é responsável por garantir a gestão eficaz das partes comuns. Cabe-lhe executar as deliberações da assembleia de condóminos, contratar serviços de limpeza e manutenção, gerir os seguros e representar o condomínio perante entidades externas.

Assembleias de condóminos e deliberações

As decisões relativas às partes comuns, como obras ou alterações, devem ser tomadas em assembleia de condóminos. Cada condómino tem direito a voto, cuja força depende da permilagem da sua fração. A ata da assembleia deve registar todas as deliberações aprovadas.

Fundos de reserva e orçamentos

A lei obriga à constituição de um fundo comum de reserva, destinado a cobrir despesas imprevistas com as partes comuns. Este fundo é alimentado pelas contribuições regulares dos condóminos e deve ser gerido com transparência.

Obras e Intervenções

Obras urgentes vs obras não urgentes

As obras urgentes (ex: fuga de água, curto-circuito) podem ser realizadas de imediato pelo administrador, mesmo sem aprovação prévia da assembleia. Já as obras não urgentes, como pinturas ou melhoramentos, requerem deliberação prévia.

Aprovação e licenciamento

Algumas intervenções nas partes comuns necessitam de licenciamento municipal, nomeadamente quando afetam a estrutura do edifício ou alteram a fachada. O não cumprimento das normas legais pode acarretar coimas e a necessidade de reposição da situação anterior.

Responsabilidade legal e contratual

A responsabilidade pelas obras realizadas nas partes comuns recai sobre o condomínio enquanto entidade coletiva. No entanto, o administrador responde por atos negligentes ou decisões tomadas sem o devido respaldo legal.

Conflitos Relacionados com as Partes Comuns

Reclamações frequentes

Entre os conflitos mais comuns estão o uso abusivo das partes comuns, a recusa de participação nas despesas, ruído excessivo ou danos causados por obras. Estes problemas podem comprometer a convivência e devem ser resolvidos com diálogo e bom senso.

Meios legais para resolução de litígios

Quando o diálogo falha, os condóminos podem recorrer aos tribunais, ao Julgado de Paz ou ao Ministério Público. É possível pedir a intervenção judicial para obrigar à realização de obras ou à cessação de comportamentos abusivos.

Mediação e boas práticas de convivência

A mediação de conflitos é uma alternativa eficaz e menos dispendiosa aos processos judiciais. Algumas câmaras municipais oferecem este serviço de forma gratuita. Estabelecer um regulamento interno claro pode prevenir muitos desentendimentos.

Segurança e Acessibilidade

Normas de segurança obrigatórias

As partes comuns devem cumprir as normas legais de segurança, incluindo extintores, sinalização de emergência, iluminação adequada e manutenção de saídas de evacuação. O não cumprimento destas normas pode ter implicações legais e de seguro.

Acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida

A lei obriga à adaptação das partes comuns para garantir acessibilidade a pessoas com mobilidade condicionada. Rampas, corrimões e plataformas elevatórias podem ser instalados mediante deliberação da assembleia, não podendo ser recusados injustificadamente.

Sinalização e iluminação

Boa sinalização e iluminação nas partes comuns são essenciais para evitar acidentes, garantir a orientação dos residentes e cumprir os requisitos legais em vigor.

FAQ – Perguntas Frequentes

Quem é responsável por danos nas partes comuns?
A responsabilidade pela reparação de danos nas partes comuns cabe ao condomínio, representado pelo administrador. Todos os condóminos devem contribuir para os custos, exceto se o dano tiver sido causado por negligência de um morador específico, situação em que esse poderá ser responsabilizado individualmente.

Pode um condómino fazer obras?
Não. Qualquer intervenção nas partes comuns requer autorização da assembleia de condóminos. Alterações unilaterais, mesmo que pequenas, são ilegais e podem ser revertidas judicialmente.

O que acontece se alguém não pagar a sua quota?
A falta de pagamento das quotas para as partes comuns prejudica a gestão do condomínio. O administrador pode recorrer a tribunal para cobrar os valores em dívida, com acréscimo de juros e custas.

Como se dividem as despesas?
As despesas com as partes comuns são geralmente repartidas com base na permilagem de cada fração, ou seja, na proporção do valor da fração em relação ao total do edifício. Contudo, podem existir regras diferentes previstas na convenção de condomínio.

Que partes podem ser utilizadas por todos?
Todas as áreas classificadas como partes comuns podem ser utilizadas por todos os condóminos, desde que com respeito pelas regras estabelecidas. Isto inclui corredores, elevadores, jardins, escadas e garagens comuns.

Conclusão

As partes comuns são um elemento central na vida em comunidade e no funcionamento harmonioso dos edifícios em propriedade horizontal. Desde a sua definição legal até à gestão diária, passando pela manutenção, segurança, obras e convivência, estas áreas exigem atenção, responsabilidade e colaboração entre os condóminos.

Uma boa gestão das partes comuns não só evita conflitos como também preserva o valor do património de todos. Compreender os direitos e deveres associados a estas zonas partilhadas é essencial para promover uma convivência respeitosa, segura e sustentável.

Independentemente da dimensão do edifício ou do número de moradores, o respeito pelas partes comuns é um reflexo direto da qualidade da vida em condomínio. Por isso, investir na sua conservação e gestão é investir no bem-estar de todos.

Estatísticas Relevantes

1. Segundo o INE, cerca de 73% da população portuguesa vive em edifícios com várias frações, o que demonstra a importância da correta gestão das partes comuns.

2. Um estudo da Deco Proteste revela que 27% dos conflitos entre vizinhos em Portugal estão relacionados com o uso e manutenção das partes comuns.